Immobilien an internationale Käufer verkaufen: So gelingt der Abschluss

Wer Immobilien an internationale Käufer verkaufen möchte, muss drei Dinge ersetzen, die inländische Interessenten selbstverständlich mitbringen: die Besichtigung vor Ort, die gemeinsame Sprache und das Vertrauen in den Ablauf. Rechtlich entscheidend ist dabei § 16 BeurkG – sobald eine Partei kein ausreichendes Deutsch spricht, muss beim Notartermin ein Dolmetscher hinzugezogen werden.

Diese Vorschrift ist der Punkt, an dem viele Verkäufer zum ersten Mal darüber nachdenken, wie die Kommunikation eigentlich funktioniert. Zu diesem Zeitpunkt ist es allerdings längst zu spät: Der Kaufentschluss fällt Wochen vorher, in Gesprächen, für die niemand einen vereidigten Dolmetscher bucht. Wer die Sprachfrage erst beim Notar löst, hat die meisten internationalen Interessenten schon vorher verloren.

Dieser Leitfaden zeigt beides – den formalen Ablauf bis zur Beurkundung und die Phase davor, in der der Verkauf tatsächlich entschieden wird.

Wer kauft deutsche Immobilien aus dem Ausland?

Internationales Kapital ist im deutschen Immobilienmarkt kein Randphänomen. Nach der Investmentmarktauswertung von JLL für das zweite Quartal 2026 traten ausländische Investoren deutlich aktiver auf und stellten auf der Käuferseite des Wohninvestmentmarkts einen Anteil von 45 Prozent beziehungsweise 1,91 Milliarden Euro.

Diese Zahlen betreffen den institutionellen Markt, doch das Muster setzt sich im privaten Segment fort. Für den Verkäufer einer Eigentumswohnung in München, Leipzig oder an der Ostsee bedeutet es konkret: Ein relevanter Teil der zahlungskräftigen Nachfrage sitzt nicht im Umkreis von 50 Kilometern, sondern in Wien, Zürich, Amsterdam, Istanbul oder Tel Aviv – und wird das Objekt vor dem Kaufentschluss höchstens einmal persönlich sehen.

Diese Käufergruppe bringt zwei Eigenschaften mit, die den Verkauf erleichtern und erschweren zugleich. Sie ist häufig zeitlich flexibel und finanziell entschlossen. Sie ist aber auch besonders empfindlich gegenüber Intransparenz, weil sie den lokalen Markt nicht einschätzen kann und keine Vergleichsgröße für Ihre Preisvorstellung besitzt.

Die vier Hürden im grenzüberschreitenden Verkauf

Fast jeder gescheiterte internationale Verkauf lässt sich auf eine dieser vier Ursachen zurückführen:

1. Entfernung – der Käufer kann Objekt, Straße und Nachbarschaft nicht prüfen.
2. Sprache – der Käufer versteht das Exposé, aber nicht Ihre Erklärung zur Teilungserklärung.
3. Vertrauen – es fehlt jeder lokale Referenzpunkt für Sie, den Makler und den Preis.
4. Recht und Zahlungsweg – Beurkundung, Geldwäscheprüfung und Steuern werfen Fragen auf beiden Seiten auf.

Nur der vierte Punkt ist ein juristisches Problem. Die ersten drei sind Kommunikationsprobleme – und genau die lassen sich mit einem klaren Prozess lösen.

Hürde 1: Die Besichtigung ohne Anreise

Professionelle Fotos und ein 360-Grad-Rundgang sind 2026 kein Alleinstellungsmerkmal mehr, sondern Voraussetzung. Nach einer Umfrage von McMakler zur Technologieakzeptanz schätzen 86,1 Prozent der Käufer 360-Grad-Besichtigungen – der höchste Wert aller digitalen Werkzeuge im Ranking.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen aufgezeichneter und live durchgeführter Besichtigung:

Setzen Sie beides ein. Der aufgezeichnete Rundgang bringt den Termin, die Live-Besichtigung bringt das Angebot. Führen Sie bei der Live-Besichtigung die Kamera auf Augenhöhe, gehen Sie den Weg, den ein Käufer von der Haustür aus nehmen würde, treten Sie auf den Balkon und schwenken Sie über die Straße. Beantworten Sie Fragen im Raum statt später per E-Mail – nachgereichte Antworten wirken auf Distanz wie Ausweichen.

Für Grundrisse, Energieausweis und Wohngeldabrechnung nutzen Sie die Bildschirmfreigabe; wie das funktioniert, erklärt unsere Anleitung zum Bildschirm teilen.

Hürde 2: Die Sprache – und warum sie beim Notar zur Rechtsfrage wird

Deutsches Recht ist an dieser Stelle eindeutig. Nach § 16 des Beurkundungsgesetzes soll ein Dolmetscher hinzugezogen werden, wenn ein Beteiligter nach eigener Angabe oder nach Überzeugung des Notars der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig ist. Der Notar verliest die Urkunde abschnittsweise, der Dolmetscher überträgt das Verlesene mündlich in die Sprache des Beteiligten.

Drei Details werden regelmäßig übersehen:

• Ist der Dolmetscher nicht allgemein vereidigt, soll ihn der Notar vereidigen – es sei denn, alle Beteiligten verzichten darauf.
• Ehegatten und Verwandte in gerader Linie sind als Dolmetscher ausgeschlossen. Der mitgereiste Sohn, der übersetzen möchte, kommt also nicht infrage.
• Die Kosten trägt in der Praxis der Beteiligte, der den Dolmetscher benötigt – vereinbaren Sie das frühzeitig schriftlich.

Diese Pflicht gilt jedoch ausschließlich für die Beurkundung. Für alles davor – Erstkontakt, Besichtigung, Preisverhandlung, Fragen zur Hausgeldabrechnung – gibt es keine gesetzliche Vorgabe und in aller Regel auch kein Budget für einen vereidigten Dolmetscher pro Gespräch.

Genau in dieser Lücke entscheidet sich der Verkauf. Eine internationale Studie von CSA Research unter 8.709 Verbrauchern in 29 Ländern zeigt, dass <strong>76 Prozent</strong> Produkte bevorzugen, deren Informationen in ihrer eigenen Sprache vorliegen, und <strong>40 Prozent</strong> niemals in einer fremden Sprache kaufen. Die Untersuchung stammt aus dem E-Commerce. Bei der größten Anschaffung eines Lebens verstärkt sich dieser Effekt, statt nachzulassen.

Live-Übersetzung im Videotermin: der Ablauf vor dem Notar

Praktisch heißt das: Führen Sie die Gespräche zweisprachig, statt Unterlagen nachträglich übersetzen zu lassen. Mit KI-Übersetzung in Echtzeit spricht jede Seite in ihrer eigenen Sprache und hört die Gegenseite ebenfalls in der eigenen Sprache – bei Meeyra in 42+ Sprachen, direkt im Browser.

Der Browser-Punkt ist wichtiger, als er klingt. Ein Interessent im Ausland installiert vor dem ersten Gespräch mit einem unbekannten Verkäufer keine App, legt kein Konto an und beschäftigt sich nicht mit Mikrofoneinstellungen. Klappt der Einstieg per Link, findet das Gespräch statt. Klappt er nicht, wird daraus ein "Ich melde mich" – und das war es.

Sinnvoll ist eine klare Arbeitsteilung:

Wie Sie Verhandlungen führen, ohne die Sprache Ihres Gegenübers perfekt zu beherrschen, zeigt unser Leitfaden zum Verkaufsgespräch auf Englisch.

Hürde 3: Vertrauen aufbauen, ohne sich je gesehen zu haben

Ein Käufer aus dem Ausland kann Ihre Reputation nicht im Bekanntenkreis prüfen. Vier Maßnahmen wirken erfahrungsgemäß am stärksten:

Zeigen Sie Ihr Gesicht früh. Ein Videogespräch leistet dasselbe wie eine Live-Besichtigung: Es liefert Belege statt Behauptungen. Wer nur per E-Mail kommuniziert, bleibt auf Distanz eine Textdatei.

Beziehen Sie den eigentlichen Entscheider ein. Bei internationalen Käufen entscheidet selten die Person allein, die mit Ihnen spricht. Häufig bestätigt ein Partner, ein Angehöriger oder ein Berater im Heimatland die Entscheidung. Laden Sie diese Person zu einem zweiten Termin ein, statt eine Woche später eine Absage zu erhalten.

Erklären Sie den Prozess vor dem Objekt. Notaranderkonto, Grundbucheintrag, Auflassungsvormerkung und Fälligkeitsmitteilung sind für deutsche Käufer Routine und für ausländische Käufer erklärungsbedürftig. Wer den Ablauf vorab schildert, nimmt der Frage "Ist das seriös?" die Grundlage.

Achten Sie auf Datenschutz. Deutsche und europäische Käufer erwarten, dass Aufzeichnungen und Dokumente DSGVO-konform behandelt werden. Zeichnen Sie Besichtigungen nur mit Einwilligung auf und prüfen Sie, wo die Daten Ihres Videodienstes verarbeitet werden – die Kriterien dafür haben wir in unserem Vergleich DSGVO-konformer Videokonferenz-Anbieter aufgeschlüsselt.

Die gleichen Mechanismen gelten übrigens in jedem grenzüberschreitenden Geschäft – wie Sie systematisch internationale Kunden gewinnen, lesen Sie hier.

Hürde 4: Geldwäschegesetz, Zahlungsweg und Steuern

Hier hört das Improvisieren auf. Drei Punkte betreffen praktisch jeden Verkauf an einen ausländischen Käufer:

Identifizierungspflicht. Immobilienmakler gehören zu den nach dem Geldwäschegesetz (GwG) verpflichteten Berufsgruppen. Vertragsparteien und wirtschaftlich Berechtigte müssen identifiziert werden – bei Käufern, die über ausländische Gesellschaftsstrukturen auftreten, ist das kein Formalismus, sondern der Kern der Prüfung.

Barzahlungsverbot. Seit dem 1. April 2023 dürfen Immobilien in Deutschland nicht mehr mit Bargeld bezahlt werden; auch Kryptowerte, Gold und Edelsteine sind als Gegenleistung ausgeschlossen. Der Kaufpreis muss über ein Kreditinstitut fließen und nachweisbar sein.

Grunderwerbsteuer und Fristen. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und ist unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Käufers zu entrichten. Rechnen Sie zusätzlich Zeit für Auslandsüberweisungen ein: Herkunftsnachweise der Bank verzögern Zahlungen regelmäßig um Tage, nicht um Stunden.

Beraten müssen Sie zu keinem dieser Punkte – das ist Aufgabe von Notariat und Steuerberatung. Ihre Aufgabe ist, sie so früh anzusprechen, dass niemand unter Zeitdruck gerät.

Notartermin ohne Anreise: Vollmacht statt Videokonferenz

Eine häufige Fehlannahme: Der Kaufvertrag lasse sich einfach per Videokonferenz beurkunden. Die notariellen Online-Verfahren sind bislang auf bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge zugeschnitten; für Immobilienkaufverträge gilt weiterhin die Beurkundung in Anwesenheit.

Der übliche Weg für Käufer im Ausland ist deshalb die Vertretung: eine notariell beglaubigte Vollmacht, gegebenenfalls mit Apostille und beglaubigter Übersetzung, oder die Beurkundung mit vollmachtloser Vertretung und anschließender Genehmigung. Beides braucht Vorlauf – planen Sie mehrere Wochen ein, wenn Beglaubigung und Legalisation im Ausland erfolgen müssen.

Der Bundestag hat im Mai 2026 zudem eine weitgehende Digitalisierung des Verfahrens rund um den Immobilienkaufvertrag beschlossen, die zunächst den elektronischen Austausch zwischen Notariat, Gerichten und Behörden betrifft. An der Präsenzbeurkundung selbst ändert das nichts.

Der Verkaufsprozess in acht Schritten

Schritt 5 wird am häufigsten übersprungen – und am häufigsten bereut.

Häufig gestellte Fragen

Dürfen Ausländer in Deutschland ohne Einschränkung Immobilien kaufen?

Ja. Deutschland kennt keine allgemeine Beschränkung des Immobilienerwerbs durch ausländische Privatpersonen oder Gesellschaften; eine Aufenthaltserlaubnis ist für den Kauf nicht erforderlich. Die Anforderungen aus Geldwäschegesetz, Beurkundung und Steuerrecht gelten allerdings uneingeschränkt.

Ist beim Notartermin ein Dolmetscher Pflicht?

Nach § 16 BeurkG soll ein Dolmetscher hinzugezogen werden, wenn ein Beteiligter der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig ist. Ist der Dolmetscher nicht allgemein vereidigt, soll ihn der Notar vereidigen, sofern die Beteiligten nicht darauf verzichten. Ehegatten und Verwandte in gerader Linie sind ausgeschlossen.

Kann ein Immobilienkaufvertrag per Videokonferenz beurkundet werden?

Derzeit nicht. Die notariellen Online-Verfahren decken vor allem gesellschaftsrechtliche Vorgänge ab. Für Immobilienkaufverträge bleibt es bei der Beurkundung in Anwesenheit; Käufer im Ausland lassen sich üblicherweise per notarieller Vollmacht vertreten.

Darf der Kaufpreis bar bezahlt werden?

Nein. Seit dem 1. April 2023 gilt beim Immobilienkauf in Deutschland ein Barzahlungsverbot. Auch Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine sind als Gegenleistung ausgeschlossen – der Kaufpreis muss nachweisbar über ein Kreditinstitut fließen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer für ausländische Käufer?

Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und ist von der Staatsangehörigkeit des Käufers unabhängig. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.

Lohnt sich eine virtuelle Besichtigung wirklich?

Für internationale Interessenten ist sie faktisch die einzige Besichtigung vor dem Kaufentschluss. In der McMakler-Umfrage schätzen 86,1 Prozent der Käufer 360-Grad-Besichtigungen – der Spitzenwert unter allen digitalen Vermarktungswerkzeugen.

In welcher Sprache sollte ich mit internationalen Interessenten sprechen?

Wenn möglich in deren Muttersprache. 76 Prozent der Verbraucher bevorzugen Informationen in der eigenen Sprache, 40 Prozent kaufen in einer fremden Sprache grundsätzlich nicht. Bei einem Gespräch von zweiter Fremdsprache zu zweiter Fremdsprache gehen zuerst die technischen Details verloren.

Ihr nächster Schritt

Nehmen Sie ein aktuelles Objekt und behandeln Sie es diese Woche als internationales Angebot: Beschreibung für Ortsfremde, aufgezeichneter Rundgang, klare Kostenaufstellung. Bieten Sie anschließend jeder Anfrage aus dem Ausland ein Live-Gespräch an – in der Sprache des Interessenten, nicht in Ihrer.

Die rechtlichen Pflichten rund um Beurkundung und Geldwäscheprävention lassen sich delegieren. Die Gespräche davor nicht: Sie entscheiden, ob aus einer Anfrage aus Wien, Ankara oder Amsterdam ein Notartermin wird.

Meeyra führt diese Gespräche im Browser – Videocalls mit Echtzeitübersetzung in 42+ Sprachen, Bildschirmfreigabe für Grundrisse und Unterlagen sowie Sprachübersetzung, bei der beide Seiten die eigene Sprache hören. Kostenlos registrieren und die nächste Auslandsanfrage statt per E-Mail im Gespräch klären.